编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。
来源|风财讯 作者|陈维
8月26日晚，云南城投（600239.SH）发布了还和许雷有关的最后一份半年报，也意味着自此之后，“许雷”被正式翻篇，至少在财报上如此。
一如预期，云南城投的半年报依然不那么好看，颓势还在继续。
半年报显示，公司上半年实现营业收入18.85 亿元，较 2018 年同期的 39.16 亿元下降 51.86%，主要受上半年达到结转条件的房地产项目较少等因素影响，地产开发销售收入降幅明显。报告期内，公司房地产收入同比下降 75.62%，主要是本期项目结转收入下降。
实现归属于股东的净利润-7.85 亿元，较 2018 年同期的-1.85 亿元下降 325.42%，主要系本期结转收入下降，费用化利息增加所致。
主营收入毛利率 47.32%，较 2018 年同期的 42.56%上升 4.76%。公司解释，毛利率上升的主要原因是，商业管理及酒店运营收入占比较去年同期上升。
债务方面，截至报告期末，云南城投负债总额约799.04亿元，较2018年上半年末负债总额694.22亿元增长15.10%。其中，流动负债总额约488.13亿元，非流动负债约310.91亿元。截止6月30日止，云南城投资产总额约879.01亿元，资产负债率为90.9%，较2018年同期的89.37%上升了1.53个百分点。
关于下一步，公司的回复和5月29日回复上交所问询函的基本一致，都强调要适时处置部分存量项目，同时，2019 年公司预计新增达到预售条件的货值 138 亿元，该部分可售货值可为公司未来营业收入改善提供重要支撑。目前公司已取得不动产证的土地储备为约 6882 亩，纳入 2019 年开发计划的开发土地约为 2175 亩。产品分布为城市住宅、商业、住宅综合体、文化旅游地产、健康养老地产。
这份财报也是对许雷掌舵云南城投集团14年的一个总结：虽然留下近3000亿的资产，但也留下了很多窟窿。
过去十年是云南城投集团的高速发展时期，期间拥有两家上市公司（云南城投和云南水务）、一家新三板公司（一乘股份），全资及控股40余家二级子公司，参股诚泰财产保险股份有限公司等20余家公司，是曲靖市商业银行第一大股东、莱蒙国际流通股第一大股东、闻泰科技第二大股东。
截至2018年12月31日，云南城投集团总资产2924.73亿元，累计实现收入逾1400亿元，实现利润逾150亿元。
在整个高速扩张过程中，最著名的有两起收购案：一是2016、2018年分两次共耗资44亿收购沈国军旗下的8家银泰系公司；二是2016年以3.08亿收购成都会展51%的股权，后面还拟用236亿元全盘收购。除了这些，近年来还收购了海南会展、广东云景旅游、昆明城海、七彩云南等多家公司的股权，累计耗资超300亿元。
同时飙升的还有债务，这也是目前云南城投最为头疼的地方。
联合资信数据显示，2015年到2018年第3季度，其资产负债率都接近80%，同期债务总额也由713.79亿元飙升到了1600.48亿元。另一边，公司的盈利能力也不符合它的体量。2009年，云南城投集团归属于母公司股东净利润为0.89亿元，而近十年之后的2018年公司的盈利也仅为1.44亿元。
上市公司云南城投同样业绩难看。虽然公司营收快速攀升，但扣非净利润却长年为负，2015~2018年的扣非净利润分别为-1.81亿元、-3.65亿元、1.12亿元、-8.21亿元。与此同时，截至2018年末资产负债率升至89.37%，当年利息费用18.06亿元，是净利润的近4倍；而货币资金仅有26.71亿元，加上2.8亿元的短期借款和122亿元的一年内到期的非流动负债，存在98亿元的资金缺口。
今年一季报数据仍然不好看，云南城投营收下滑62.69%至约8.7亿元，净利润下滑652.46%至-3.75亿元，筹资活动现金流减少56.27%。
在不停买买买的同时，2016~2019年的云南城投也在一边卖卖卖，2018年后出售资产速度加快。
频繁转让股权的目的，除了为了满足上市公司业绩需要，更是为了全力向文旅康养产业转型，其依然在大举拿地便是佐证。
一季报显示，云南城投新增土地储备2049亩（约136.6万平方米）,可建面积高达250万平方米。而根据中指院数据统计口径，这个数字还要更高：新增土地高达180万平方米，位居全国房企第19位。
而在半年报里，公司又新增了土地储备。半年报显示，公司下属全资及控股公司通过招拍挂获取土地2199.55 亩，可建计容建筑面积约 290 万平方米，土地成交金额约 27 亿元。
而去年云南城投在全国5个省的26个项目，总共完成的商品房销售面积也不过52.9万平方米。
据了解，云南城投已布局多个康养文旅项目，就云南而言，集团除了牵头推进普者黑、昆明滇池国际会展中心、澜沧江国际文化旅游度假区等省级旅游示范项目外，还并购了昆明市第一人民医院，投资建设整合甘美国际、东川等省内优质医疗资源。最近的公开消息则是，位于昆明高新区的云南城投医药产业园即将开建。
半年报里，公司也表示明确以康养产业和旅游产业为房地产开发业务的战略转型方向，并深入研究绿色康养产业发展模式，力争为公司找到新的盈利点。目前已将昆明古滇绿色康养健康城、西双版纳楠景新城、成都梦享春山可望三个项目列为首批康养落地实施项目。
云南城投留给新任董事长杨涛的是一大个需要理顺的摊子。
许雷投案后，今年6月13日，杨涛被选举为云南城投董事长，云南城投集团党委副书记、副董事长。
首先就是在6月19日披露终止对成都会展的重组；同一天，云南城投还披露了将出资2000万设立合资公司，聚焦绿色康养产业地产。2018年，云南城投已经储备了总计约3600亩康养及旅游地产用地，但康养及旅游产业在营收和净利润占比中都是个位数，没能贡献大规模收入。
其次是云南城投外省项目基本暂停，据凤凰网房产了解，不少之前在外就职的项目负责人均悉数被召回，被重新安排在公司各个云南项目中。
第三就是保利集团参与云南城投的混改。7月2日晚，云南城投发布公告称，云南省政府与保利集团签订战略合作协议，保利集团计划参与云南城投集团的混合所有制改革，该事项可能导致云南城投集团的控股股东及实益拥有人发生变更，以及该公司的实益拥有人可能发生变更。截至目前，公司控股股东为省城投集团，实际控制人为云南省人民政府国有资产监督管理委员会。
第四就是云南城投积极寻找融资渠道，毕竟，一季报里的“98亿元资金缺口”是一个巨大的压力。如云南城投集团分别在7月16日、8月19日各发行10亿元中期票据，用途均用于归还云南城投本部信用债本息以及集团和下属子公司银行借款；7月16日，云南城投集团与民生银行签署全面战略合作协议，根据协议，民生银行将从融资授信业务、资金管理业务、投资银行业务、供应链金融业务、融资租赁业务、个人金融业务及其他创新金融服务等领域与集团进行合作。
可以看出，摆在云南城投面前的还有诸多待解决的难题，最核心的就是如何提高主营业务盈利能力并同步完成转型。不过更明朗的未来，要等混改完成之后。
相关推荐：
————————————————————
我们在寻找中国地产多元转型的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。
窄门之中，求索宽路。在金梧桐国际文旅产业峰会，我们将通过观察、记录和对话，让文旅与地产碰撞出思想的火花。
发现·新生-2019金梧桐国际文旅产业峰会圆满完成。
直击峰会现场最新观点，请阅读原文>>
· END ·
【推荐阅读】点击图片即可阅读